Недвижимость Москвы

Жилые помещения, выставленные застройщиками на продажу, называют коммерческим жильем. Современное жилищное законодательство дает право строительным фирмам выставлять на рынок такое коммерческое жилье с черновой отделкой или, как его еще называют, жилье без чистовой отделки.

Оговоримся сразу, что разные продавцы недвижимости по-разному рассматривают черновой и чистовой виды отделок, что находит свое практическое отражение в их строительных проектах.

Тем не менее, можно выделить три варианта жилья с черновой отделкой. Первый вариант называется «устройство перегородок в объеме проекта». Он предусматривает лишь наличие стен – как капитальных, так и межкомнатных.

Последующая чистовая отделка остается на усмотрение покупателя квартиры. То есть заливать полы, штукатурить и красить стены и потолки, клеить обои, проводить трубы, электричество, устанавливать кухонное и сантехническое оборудование придется самим.

Правда, имеются общедомовые коммуникации – система отопления без обогревательных батарей; подключенный электрический щиток без проводки до включателей и розеток; общие канализационные, водопроводные трубы для горячей и холодной воды без разводки к точкам конечного подключения.

Плюсом данного вида черновой отделки является свобода в выборе материалов, приборов и тому подобное. К безусловным минусам относится тот факт, что требуется вложение огромных временных и денежных затрат. В целом, последующая чистовая отделка увеличивает цену одного квадратного минимум на 3000 рублей.

Все чаще за пределами МКАД строятся дорогостоящие дома бизнес-класса. Состоятельные москвичи разобрались в преимуществах квартир в Подмосковье, и строительные компании тут же пошли им навстречу. Так, например, основной учредитель компании «Масштаб», главного девелопера проекта «А-101» фирма «Авгур Эстейт» объявила о проекте строительства нового микрорайона «Калужская застава». Новый проект намечено строить в Ленинском районе Подмосковья. Общая площадь составит около 100 тыс. кв. м.

Пока еще не совсем ясно, какие именно квартиры в Подмосковье собирается построить «Авгур Эстейт», Возможно, это будет что-то вроде «Камелота», приспособленного к условиям области, но крупнее. Компания уверяет, что в новом микрорайоне будет ве, что необходимо для нормальной, комфортабельной жизни, и уже ведутся работы по строительству инженерных коммуникаций.

То, что в появляются новые квартиры в Подмосковье по цене, по которой можно купить совсем неплохой отдельный дом, говорит о том, что за МКАД устремились не только те, у кого не хватает денег на покупку хорошей квартиры в Москве, но и люди вполне состоятельные.

Между тем, по данным Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», квартир в Москве в новостройках в феврале предложили к продаже на 4,4% больше, чем в январе. Средняя цена на первичном рынке в Москве теперь равна 6468 $/кв. м. Без учета элитных новостроек средняя цена составляет 5471 $/кв. м. Количество элитного жилья тоже увеличилось и теперь составляет 10,6% от числа домов и 8,5% от суммарной площади квартир.

Средняя удельная цена квадратного метра бизнес- и среднего класса в феврале выросла +3,1% и +4,5% соответственно. Средняя цена в новостройках эконом-класса выросла на 3-5%.

Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» считает: «Рост цен в течение месяца сохранялся во всех классах. Мы ожидаем, что весной спрос на столичные новостройки останется стабильным, и сохранится умеренный рост цен в пределах 3%».

Рост цен на квартиры в Москве на первичном рынке во многом обусловлен устойчивостью российской ипотеки. Из-за мирового кризиса мелкие банки перестали выдавать ипотечные кредиты, но крупные банки непоколебимы. Правда, новые ипотечные программы пока не внедряются, но старые продолжают успешно работать. По предварительным оценкам цены на недвижимость за 2008 год могут вырасти на 30%.

Заместитель руководителя Департамента градостроительства Москвы Александр Косован сообщил «Строительному Миру», что в 2006-2007 году новые квартиры в Москве уже получили 1548 обманутых дольщиков. Если умножить эту цифру на количество членов семей (2-4), то получится число людей, наконец-то получивших обещанное жилье.

Этот процесс проходил следующим образом. Дела дольщиков отслеживала специально созданная Городская Комиссия. Она проверяла, как выполняются контракты по тем инвестиционным проектам, по которым были нарушены сроки строительства вместе с правами соинвесторов. Во главе комиссии стоит руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. А.Косован полагает, что это обстоятельство сделало контроль со стороны Комиссии более действенным.

Обманутые дольщики создали инициативные группы и тоже подключились к контролю. Правительство Москвы выделило в помощь им прокурора.
О том, что нужно делать в тот или иной момент, дольщикам сообщали или прокурор, или Комиссия.

Были сверены списки по количеству непостроенных квартир в Москве и пострадавших дольщиков. По всем таким объектам правительство Москвы приняло специальные решения, утверждены графики строительства. В префектурах прводились еженедельные совещания по проблемам обманутых соинвесторов, которых непременно информировали о состоянии дел и принятых решениях.

В 2006-2007 годах были достроены квартиры в Москве по адресам: Байкальская ул., вл. 18, корп. 2, 3, 4; Владимирская 1-я ул., корп. 3А, Б; Никитинская ул., вл. 31, корп. 1; Первомайская Верхняя ул., вл. 38-40; Чечулина ул., вл. 9-11 и Щелковское ш., вл. 18, корп. 1; Базовская ул., вл. 24А; Учинская ул., вл. 9, корп. 14; Большая Набережная ул., вл. 19, корп. 6А, Б; Пилюгина ул., вл. 18; Чертановская ул., вл. 48-50. Квартиры в Подмосковье: Зеленоград – корп. 1802 А, Б.

А квартиры в Подмосковье в деревнях Кожухово и Захарьино будут основательно реконструированы. Кроме того, там же будут возведены новые дома. В настоящее время в поселке Кожухово построены квартиры в Подмосковье в 1-2-хэтажных домах с устаревшей инфраструктурой.

«Проект предусматривает увеличение площади застройки участка до 300 тыс. кв. метров, реконструкцию и развитие социальной инфраструктуры, улучшение и развитие транспортной системы поселка», — сообщается в сообщении, поступившем в РИА «Новости». Квартир в Подмосковье станет больше.

            Сегодня для многих москвичей стал актуальным вопрос: а не поменять ли квартиру в Москве на квартиру в Подмосковье? Не так давно Жилье в Подмосковье уступало московскому по качеству и количеству инфраструктуры. Москвичи привыкли к множеству магазинов поблизости, спортивных центров, поликлиник, развитой транспортной системе. В Подмосковье от всего этого приходилось отказываться.

Сегодня ситуация изменилась. Квартиры в Подмосковье в городах Красногорске, Реутове, Юбилейном, Мытищах, Химках, Королеве, Долгопрудном и др. окружены не менее развитой инфраструктурой, чем квартиры в Москве. В области появляются спортивные комплексы, детские сады, торгово-развлекательные центры, школы. Кроме того, в Подмосковье перебираются и крупные предприятия, офисные центры. Таким образом, жители области окружены привычным московским комфортом, и даже на работу в Москву ездить им не обязательно.

Эти изменения привели не только к повышению качества жизни в области и, как следствие, к повышению подмосковных цен. Теперь изменился сам подход к строительству жилья. Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ–Новостройки» Наталия Тихоновская сказала: «Масштабное строительство с организацией инфраструктуры в микрорайоне набирает популярность за счет комфорта, который предоставляет собственнику квартира в подобном месте.

Например, в 2007 году на рынке были заявлены такие мегапроекты, как Большое Домодедово, А101 и Рублево-Архангельское. По сути это будут расположенные вокруг столицы самостоятельные города, обеспечивающие жителей всем необходимым». С Тихоновской согласен директор по рекламе и PR группы компаний «СУ-155» Федор Сарокваша: «Комплексная застройка, которая преобладает на сегодняшний день в Подмосковье, — это вполне естественная тенденция в условиях катастрофической нехватки жилья. Сегодня все понимают, что в глобальном плане решение жилищной проблемы возможно только за счет массового строительства».

Существующие сегодня крупные строительные компании вполне способны вести комплексную застройку целых городов. Квартиры в Подмосковье скоро сравняются в цене и комфортабельности окружающей среды с квартирами в Москве. А вот экологическая ситуация в Подмосковье пока значительно лучше. Нельзя сказать, что все районы области имеют перечисленные преимущества, но застройщики, желая повысить цену построенных квадратных метров, стараются исправить положение.

            Инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость ради получения дохода, сейчас находятся в сложной ситуации. Доходность таких вложений в 2007 году оказалась несравнимо более низкой, чем в 2006. Квартиры в Москве, квартиры Подмосковье и другая недвижимость теперь дорожают гораздо медленнее, чем год назад.

Президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев сказал: «Доходность квартиры экономкласса в Москве, как и квартиры элитарной, сегодня составляет не более 3-4% годовых, а квартира бизнес-класса принесет инвестору 4-5% годовых, что, мягко говоря, не делает привлекательными спекулятивные покупки». Самый высокий доход принесла коммерческая недвижимость, до 9% годовых. Арендные платежи за офисы выросли в среднем на 15-20%.

Однако, наибольшую выгоду может получить только крупный инвестор, вложивший в недвижимость не менее $500. Но и на этом сегменте рынка эксперты рекомендую быть осторожными.

По мнению управляющего директора группы AG Capital Александра Агибалова квартиры в Москве дали отрицательную доходность, при том, что цены на квартиры в Подмосковье на наиболее популярных направлениях выросли на 30%. Жилье в других регионах подорожало в среднем на 20-25%. Земля тоже выросла в цене, но сказать что-либо определенное сложно, т.к. небольшая группа крупных инвесторов продает небольшие участки своих владений и цены сделок не разглашаются.

Руководитель аналитической службы “МИАН - агентство недвижимости” Алексей Кудрявцев считает, что все-таки можно заработать на вложениях в коммерческую недвижимость, а так же на квартирах в Подмосковье: «Инвестиционным потенциалом сегодня обладают подмосковные многоэтажки».

Загородные жилые дома и земельные участки сегодня продаются дольше. Выставленные на продажу дачи и коттеджи в среднем продаются в течение года. Год назад эти объекты продавались за 3-6 месяцев. Апрелев категорично говорит: «Земля - самый невыгодный с инвестиционной точки зрения для частного лица товар». Текущего дохода сегодня не приносит, снижается и возможность ее продать. Для освоения участка земли необходимы вложения, достигающие 70% от стоимости самого участка.

Золотой век инвестиций в квартиры в Москве, дома и землю, похоже, кончился. Пока еще можно извлечь прибыль из жилья в регионах, однако свободные средства эксперты советуют сегодня вкладывать не в недвижимость, а в бизнес.

Скоро появится возможность приобрести квартиру в Подмосковье в новостройках в самых престижных районах. По инвестиционному проекту ЗАО «Рублево-Архангельское» до 2013 года будет построено более 5 млн. кв. метров. Стройки намечаются в районе деревень Захарково, Гольево и поселка Архангельское Красногорского района.

Квартиры в Подмосковье намечается возводить в комплексе со всей необходимой инфраструктурой и бизнес-центрами. «Общая площадь жилой застройки составит 3,2 млн. кв. метров, из них общая площадь квартир - 2,28 млн. кв. метров», - сказал министр стройкомплекса Московской области Евгений Серегин на заседании правительства Московской области.

Кроме квартир в Подмосковье по этому инвестиционному проекту намечено возвести 0,18 млн. кв. метров офисных помещений, 0,27 млн. кв. метров – коммерческие площади, а под объекты социальной инфраструктуры отводится 0,22 млн. кв. метров.

Квартиры в Москве скоро можно будет купить в высотных домах. О строительстве зданий не ниже 30 этажей разговоры шли давно, но ранее речь шла только о 60 таких проектах. Теперь же по проекту «Новое кольцо Москвы» количество планируемых высоток увеличилось до 200. Многие эксперты опасаются, что такое количество высотных домов непоправимо исказит облик столицы.

Член экспертного совета по строительству и архитектуре при Государственной Думе Елена Косоренкова с этим не согласна: «Вопрос, конечно, очень спорный… Во-первых, территория города Москвы настолько велика, и место расположения этих высотных объектов определено уже генеральным планом и просчитано специалистами Москомархитектуры по ландшафтно-визуальному анализу. Поэтому новые высотные здания не будут перекрывать вид на исторические высотные объекты города. Такое количество зданий, конечно, необходимо, потому что это способствует всем законам развития такого крупного мегаполиса, как наша столица».

Может быть, строительство высоток соответствует законам развития мегаполиса, но, по мнению вице-президента академии художественной критики Алексея Клименко, совершенно не учитывает интересы простых москвичей. Квартиры в Москве в небоскребах пользуются большим спросом и стоят дорого. Значит, простым москвичам от этих высоток не будет никакой пользы, и их жилищные проблемы не будут решены.

«Сейчас над Кремлем, если смотреть со стороны Замоскворечья, с Москвы-реки, гигантские башни этого самого Сити унижают Кремль. Силуэт Москвы, образ Москвы меняется катастрофически. Но самое главное, москвичам это не прибавляет ничего», - считает Клименко. Так или иначе, но из-за дороговизны строительства простым москвичам квартир в Москве на высоте птичьего полета не видать.

У жителей столичного региона появилась еще одна возможность получить ипотеку на квартиру в Подмосковье. В пресс-службе АКБ «РосЕвроБанка» (Москва) сообщили, что Инвестиционно-строительная компания «Авангард-Риэлти» и банк заключили договор о сотрудничестве в области ипотечного кредитования. Создана специальная партнерская программа, которая позволит клиентам приобретать жилье в строящихся домах.

Программа касается в основном микрорайона «Букино» города Лобня. Квартиры в Москве по этой программе купить, к сожалению, нельзя.

Условия кредита следующие: при первоначальном взносе 30% проценты составляют 12% годовых, или 12,5% при первоначальном взносе 20%. Ставки снижаются после оформления квартиры в собственность до 10,5% и 11% соответственно. Все проценты рассчитываются в долларах США.

В пресс-службе сказали: «Поручителем по кредиту выступает компания «Авангард-Риэлти». Кредит предоставляется на срок до 40 лет, размер процентной ставки не зависит от срока кредита». Компания «Авангард-Риэлти» - это уже 12-ый застройщик-партнер банка.

Оба партнера не новички на рынке ипотечного строительства. В настоящий момент АКБ «РосЕвроБанк» реализует собственную ипотечную программу, участвует в Национальном проекте. Объем ипотечных кредитов, которые были выданы банком на оплату квартир в Москве и квартир в Подмосковье, на 1 декабря 2007 года составил более $140 млн. Компания «Авангард-Риэлти» входит в Группу компаний «VED». Она работает с 2001 года. Ее специализация – реализация инвестпроектов в Москве и Подмосковье, строительство жилых домов по индивидуальным проектам.

Не смотря на большой опыт и отличную репутацию АКБ «РосЕвроБанка» и «Авангард-Риэлти», им будет трудно конкурировать с новым предложением от Банка Москвы и группы компаний «СУ-155». Банк Москвы и группа компаний «СУ-155» вместе начали новый инвестиционный проект. Его условия значительно демократичнее, чем предложение «РосЕвроБанка». Банк Москвы предлагает ипотеку под 8,5% годовых сроком до 30 лет при первоначальном взносе 10%. По этим условиям можно получить кредит для строительства квартиры в Москве или квартиры в Подмосковье.

Надо сказать, что новая программа Банка Москвы идет вразрез со сложившейся в конце 2007 года ситуацией на рынке ипотечного кредитования. Во второй половине прошлого года все банки под влиянием ипотечного кризиса в США стали ужесточать условия ипотеки, увеличивать первоначальный взнос и проценты. В такой ситуации Условия, предложенные Банком Москвы, чрезвычайно выгодны и привлекательны для клиентов….

Девелоперская компания «Новая площадь» занимается активным строительством жилья под Петербургом, квартир в Подмосковье и другими крупномасштабными проектами. В частности, на территории 150 га планируется построить российский «город грез» - мини-город с кинопавильонами и площадками, бизнес-парком, жильем и всей необходимой инфраструктурой.

Строительство в Подмосковье киногорода вполне оправдано. Зачастую кинокомпании вынуждены устраивать съемочные площадки в цехах неработающих заводов или в других городах России или даже стран СНГ, т.к. кинопавильонов в в Москве слишком мало и их аренда чрезвычайно дорога.

В настоящее время компания подыскивает подходящие, по ее мнению, участки. Эти участки должны находиться не далее 15–20 км от МКАД по направлениям Калужскому, Киевскому, Симферопольскому, Дмитровскому и Новорижскому, в небольшом удалении от аэропортов, с развитыми дорогами и красивыми видами. Земля в намеченных районах очень дорогая, поэтому квартиры в Подмосковье, построенные по проекту «Новой площади», естественно, будут принадлежать к элитному классу. Пока остается открытым вопрос, где будут построены квартиры в Подмосковье для тех, кому придется обслуживать всю эту необходимую инфрастуктуру: уборщицы, парикмахеры, официанты и т.п., кому элитное жилье не по карману.

Проблему социальных квартир в Москве правительство пытается решить с помощью доходных домов. В 2008 году должны появиться первых два таких дома. По сообщению первого заместителя мэра Москвы, руководителя комплекса социальной сферы города Людмилы Швецовой, в первом таком доме предполагается поселить очередников. «Семьи, стоящие в очереди на получение жилья, смогут временно пожить в таких домах, пока ждут улучшения своих жилищных условий», - заявила Швецова. По ее словам, максимальный срок, на который можно будет взять в аренду квартиру в этом доме составляет 5 лет. У квартиросъемщиков не будет права на приватизацию этих квартир в Москве.

Во втором доме предполагается поселить иногородних студентов, которые учатся в московских ВУЗах. Где будут находиться доходные квартиры в Москве, пока еще не определено. Но уже известно, что от доходных домов доходов у Москвы не будет. Так заявил председатель Мосгордумы Владимир Платонов. Строить новое жилье Москва намерена по-прежнему, причем все больше и больше. Но вряд ли это у Москвы получится, т.к. свободного места в столице уже почти не осталось.

По данным Росстроя по программе «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» по России за первое полугодие 2007 года было оплачено 9,1 тыс. жилищных сертификатов на сумму 9,6 млрд. руб., но этого явно недостаточно. RealEstate.ru решил выяснить с помощью Интернет-опроаса, как выходят из положения молодые семьи. На вопрос «Как молодой семье, проживающей в столичном регионе, решить жилищные проблемы?» 78% ответили, что квартиры в Москве, равно как и квартиры в Подмосковье для них недоступны. 13% рассчитывают купить квартиру в Подмосковье, взяв небольшой кредит. 6% надеются взять ипотечный кредит и купить на него квартиру в Москве. 2% рассчитывают на специальные программы правительства Москвы, и еще 2% предпочитают жилье арендовать.

Любопытно, что по данным Бюро недвижимости «Агент 002», молодежь до 35 лет составляют до 80% от общего числа покупателей недвижимости. В инвестиционной компании МГСН и агентстве недвижимости «Новый город» доля молодежи составляет 30-35%. Директор по маркетингу «Агента 002» Ольга Побединская сказала: «Как правило, решаются на такой шаг не все молодые люди, а те, кто уже получил образование и начал продвигаться по карьерной лестнице, кто занимает активную жизненную позицию.

Кстати, это самая перспективная группа покупателей столичной недвижимости, ведь они больше других нуждаются в собственном жилье, поэтому среди молодых семей так велика доля “немосквичей”, т.е. граждан, зарегистрированных в Москве на постоянной основе менее 10 лет».

Она отметила, что 90% молодых клиентов агентства используют ипотеку. У молодых уже определились явные предпочтения: «На своем опыте я заметила, что, выбирая между покупкой квартиры в панельном доме где-нибудь в Бирюлево или в доме “эконом-класса” в Мытищах, Королеве, молодые скорее выберут второй вариант», - отметила руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова.

Иными словами, молодежь предпочитает купить квартиру в Подмосковье повышенной комфортности, чем маленькую квартиру в Москве. Об этом же сказала руководитель управления маркетинга Инвестиционной компании МГСН Елена Максименкова. Она отметила, что молодежи нравитяся города Касногорск и Московский. А вот ближнее Подмосковье, особенно юг и юго-восток интересуют людей значительно реже. В дальнем Подмосковье подобных сделок руководители компаний не припомнили.

Московские власти намерены реконструировать 34 микрорайон Ярославского района Северо-Восточного административного округа (СВАО) столицы и построить жилой дом по адресу Ярославское шоссе, владение 147 на территории микрорайона номер 33-33а. Для того, чтобы выбрать инвестора, администрация устроит аукцион. Такое распоряжение подписал мэр Москвы Лужков.

В ходе реконструкции будут снесены 23 3-5-этажных жилых домов общей площадью 59,089 тысяч квадратных метров. Инвестор должен будет построить квартиры в Москве, в реконструируемом районе, площадью 150,204 тысяч квадратных метров. Кроме того, предполагается построить 25-30-этажное офисно-административное здание.

Кроме квартир в Москве в упомянутом районе будут построены пристройка на 300 мест к школе, детский сад, 4 гаража (3-этажный наземный, 5-этажный наземно-подземный, и 2 2-хуровневных подземных). Реконструкция должна быть осуществлена до 2013 года.

Между тем недорогие квартиры в Москве встретить уже труднее, чем дешевые квартиры в Подмосковье. С 2004 года предложение панельного жилья в Москве на первичном рынке упало с 46 до 17%. На его месте теперь строится жилье среднего класса.

Значит, в скором будущем в Москве не будет хватать дешевого жилья, и цена на него начнет расти быстрее, чем в других сегментах рынка.

Любопытно, что престижность жилья в Москве падает. Постепенно все большее количество людей интересуются квартирами в Подмосковье. Всем по нраву отсутствие шума и суеты, чистый воздух, хорошая экология. Правда, инвесторов, покупающих квартиры в Подмосковье для последующей перепродажи пока еще немного, всего только 10-15 % от общего количества покупателей.

Однако повышение спроса не может не вызвать и повышение цен. Так, в Красногорске, Химках и Одинцово цены уже подобрались вплотную к столичным. Аналитики заметили, что пригородные квартиры поднимаются в цене быстрее, чем городские. Особенно часто молодые семьи, более мобильные, предпочитают именно Подмосковное жилье. Они имеют возможность приобрести большую и более комфортабельную квартиру, что зачастую и является решающим фактором при выборе квартиры.

В Подмосковье сейчас в основном строятся кирпично-монолитные корпуса по индивидуальными проектам. Именно под их строительство отводятся земельные участки. Причем застройщики возводят сразу целый комплекс зданий с гаражами или охраняемыми стоянками, автономными котельными.